“这商业，真的就那么赚钱吗？”祁理孙翻着报纸，看到上面的新闻内容，主要是哪里的士绅转行，开办了工厂，又赚钱了；哪里的几名农民进城打工，累积了资本，开办了企业，现在已经发大财了；哪里的海商又从海外运回大批黄金白银等等，诸如此类的消息。
祁班孙道：“大哥啊，现在朝廷推行什么官绅一体纳粮当差，而且还让皇权下了乡，甚至每一座村子都派遣了朝廷官员，这土地税是越来越高了，而且还有人盯着，根本没办法把土地税转嫁到佃户身上，再依靠地租，还能赚到多少钱？虽然商税比起崇祯先帝那会也高了许多，可是商业的利润多高啊？商税现在是十抽一或二十抽一，其实说起来也不高啊。”
李国栋给大明制定的商业税分为三种商税，第一种是烟酒税、盐税和海关税，这些税都是最高的税，税收额度甚至可以达到了产品价值的一半以上！就算是略低一点的海关税，也是按照进出口的产品来定税，低的也有三分之一，高的过了半；烟酒税和盐税达到了三分之二！而第二种商税，就是普通的工业品税，譬如说生产丝绸、陶瓷、棉布、铁器、木器等实业家，以及饭馆、旅店、酒楼之类的，他们的税收是十分之一；第三种商税是文化产业税，譬如说报社、出版商、书店之类的，是二十分之一，那是大明目前最低的商税了。
开青楼的，也计入商税之中，不过那些娱乐行业的税也是十分之一，不算太高，而且那些娱乐行业的利润也很高。之所以税收和干实业的税一样，是因为那些行业有一些暗中附加的，看不到的税收，譬如说他们每个月要向锦衣卫缴纳一定数额的银子，锦衣卫可以保护他们不会受到那些泼皮无赖的敲诈勒索，要是不给锦衣卫银子，每个月那些地痞流氓绝对可以烦死他们。
可别说你有后台，就算你后台是内阁首辅，锦衣卫也不怕你。其实那些泼皮无赖之类的，后台就算锦衣卫。
青楼之类的娱乐行业，除了每个月要给锦衣卫缴纳费用外，还要支付衙门一部分银子，以得到官府衙门的保护，否则就别想开下去。
商税采取阶梯制，就是根据利润的高低来制定的，这样的做法十分公平合理。
其实李国栋并非仇富的人，他仇恨的只是通过钻法律的空子，给自己免税获得最大利益的那一帮士绅，仇恨那些挖国家墙角根中饱自己私囊的一帮自私自利的狗东西。真正靠劳动致富，无论是体力劳动还是脑力劳动致富的人，都是应该富有的人。
懒人一直穷下去，最后被社会淘汰，这是应该的事情。可是在大明朝，并非你勤快就能致富，甚至连活下去都成问题，原因是士绅不纳税，税收都加到穷人身上了。
为何士绅文官不纳税？并非祖制如此，而是那些士绅文官悄悄修改了祖制，原本的祖制只是按照功名免除徭役，并没有免除赋税。大明的祖制，可没有功名免除赋税一说。那都是t土木堡之变后，文官趁机控制了朝廷，然后悄悄的修改了祖制。
为了推行官绅一体纳粮一体当差，李国栋从三方面入手，第一是皇权下乡，扩招政府官员，县城以下的乡和镇，都设了衙门，有乡衙门和镇衙门，乡镇衙门的官员和人数都很少，只有一名九品镇官或乡官，下面设了几名专门负责收税的衙役；第二个办法是锦衣卫下乡，每一座乡镇都设了一座锦衣卫小旗所，有十名锦衣卫，他们负责监督乡镇级别官员，监督士绅有无把税收转嫁到佃户身上，在锦衣卫所外面设置举报箱，任何人都可以举报当地士绅。第三个办法，就是发动老百姓，举办扫盲运动，教会老百姓识字，向他们宣传法律，提高老百姓的觉悟。
三管齐下，就能最大程度上避免了士绅把朝廷的赋税转嫁到佃户身上。
原本的大明，农村里面收税，都是乡绅代替朝廷收税，这其中就有很多手脚可以做了。现在是皇权下乡，乡绅的权力就缩水了。
官绅一体纳粮一体当差的新政策被严格执行下来后，想要以传统的出租土地的办法来发家致富变得越来越困难，这就迫使那些土地士绅转型。
祁班孙道：“大哥，既然出租土地已经赚不到什么银子了，我们的出路有两个，一个就是卖掉地去上海发展；另外一个，就是把我们的土地改成新型农庄，雇佣善于经营的人来管理，雇佣农民来种地，这样我们缴纳的税收是一样的，而且产量可以大幅度提高上去。”
“若是改成新型农庄，还不如直接把所有的土地全部包给善于经营的人，让他来承担雇工的工资和税收好了，我们带上银子去外面开办实业。”祁理孙说道。
他说的这个也不失为一个好办法，虽然土地的收入减少了，可是他们就完全不用管了，土地直接包给善于经营的小地主和富农，由那些人来经营，他们自己就能腾出时间去发展别的行业。毕竟中国人的一些传统观念不容易改变，都认为祖上传下来的土地不能卖掉，买了，那就成为败家子了，因此这个转包土地的办法，是祁理孙能够想到的最好的办法。
说动手就动手，次日一早，祁家兄弟就找来了一户当地最善于经营土地的富农，同他签订了土地转包协议，然后把所有的土地都包给那个人。
那些世代务农的小地主和富农，他们才是真正经营土地的好手。而那些大地主事实上并不擅长经营土地，完全是依赖不纳税这一点来大量兼并土地，论经营能力，他们远远比不上那些祖祖辈辈需要承担沉重的赋税，还能让一家大小过上好日子的小地主和富农。这些人可以在交完了沉重的赋税之后，还能留下余粮可以养活一家大小，这就说明了他们的土地经营能力了。
安排好了家里的土地之后，祁理孙和祁班孙两兄弟就带上银子和地契，先去杭州东林江南银号把地契抵押了，贷款一批银子，然后去上海发展了。
无论是东林江南银号，还是广东银号，还是大明银号，名声都很好，贷款利息低，能以二十年和三十年的分期付款来偿还。对于祁理孙和祁班孙来讲，这样的还款压力不算大，就算是他们做生意都亏了，以他们每年拿到的承包土地所得的承包金，也可以还上贷款，只是日子过起来不是那么舒坦就是了。
兄弟俩来到上海之后，一开始想要在上海买地，等待涨价之后转手卖出。可是他们发现，他们把家里的万亩良田抵押了，到了上海，都买不了多少地。
“还是去浦东看看，那边的地价便宜。”祁理孙说道。
如今，吴淞江下游和黄浦塘已经合并了，被改称为黄浦江，原本黄浦塘是吴淞江的支流，现在吴淞江变成了黄浦江的支流，吴淞江被改名成苏州河。黄浦江的对岸已经被人称之为浦东了。浦东还是一大片的荒地，地价比黄浦江西岸的黄金地段要便宜得多了。