地级市国际会展中心的宴会厅里，水晶灯的光芒像融化的金子，泼洒在满场西装革履的人群中。2013年春的“内地地产峰会”正开到高潮，舞台背景板上“把握政策红利，共赴增长新程”的红色大字，被投影仪放大得格外刺眼，台下每一张脸上都写着亢奋——仿佛只要伸手，就能接住从行业泡沫里飘来的钞票。
林晟是被主办方“特邀”上台的。他穿着一身刚从香港定制的深灰色西装，领带是苏媚挑的酒红色，衬得他原本黝黑的脸多了几分亮色。上台前，他特意让助理把滨江地块的宣传海报举到胸前，海报上“滨江地块溢价50%，一年回本”的黄色加粗字体，在灯光下像块吸睛的磁铁。
“各位同行，”林晟接过话筒，指节因为用力而泛白，声音透过音响传遍全场，“我知道有人说高杠杆危险，但我告诉你们，现在是政策托底的好时候！”他指着海报上的滨江地块航拍图，“去年12月，我手里只有200万，敢拿5亿地王，靠的就是信托！年化12%又怎么样？330新政一出来，房价涨50%，这点利息算什么？”
台下立刻响起议论声，有人前倾身体，眼里闪着光；有人掏出手机，对着海报拍照。坐在第三排的一个开发商猛地拍了下桌子：“林总说得对！我去年拿的城西地块，杠杆1:3，现在已经涨了40%，再过半年就能出手！”这话像颗火星，瞬间点燃了全场，掌声和叫好声混在一起，震得水晶灯上的灰尘都仿佛在颤动。
林晟更得意了，他走到舞台边缘，俯身对着话筒：“什么叫机会？机会就是别人不敢赌，你敢！内地市场跟香港不一样，政策说了算，只要踩准节点，高杠杆就是印钞机！我计划明年再拿3个地王，5年进全国top10，到时候咱们再聚，我请大家去滨江项目的顶层会所喝酒！”
“叮——”一声清脆的金属碰撞声，从会场后排传来，打断了林晟的豪言。所有人的目光都转过去，只见陈启棠正从公文包里掏出一个牛皮纸信封，手指捏着信封边缘，慢慢抽出一张泛黄的纸——那是1997年他朋友破产时留的字条，纸边已经磨损，上面“高杠杆终会爆，潮水退尽无完卵”的字迹，被岁月浸得有些模糊，却依然清晰可辨。
陈启棠的动作很慢，每一个细节都像在放慢镜头。他穿着一身熨帖的深蓝色中山装，头发梳得一丝不苟，与满场的西装相比，透着股不合时宜的沉稳。他没上台，就站在原地，声音不高，却透过麦克风清晰地传到每个角落：“林总说内地市场跟香港不一样，可1997年的香港，也有人说‘政策托底，房价只会涨’。”
他举起字条，让前排的人能看清上面的字迹：“这张字条的主人，1996年拿了三个港岛地王，杠杆1:5，以为能赚翻，结果1997年金融风暴一来，资产缩水80%，最后跳楼了。”陈启棠的目光扫过全场，眼神里没有愤怒，只有一种经历过风浪的平静，“内地的政策会变，市场会冷，今天靠高杠杆赚的钱，明天可能连本带利还回去。”
林晟的脸一下子沉了下来，他攥着话筒的手更紧了，指节泛白：“陈总，您是港资，不懂内地的政策逻辑！我们的政策是稳增长，不会让市场跌的！您要是怕风险，不如早点把内地资产卖了，回香港收租金算了！”
这话像根刺，扎在了不少开发商的心里。台下立刻有人附和：“就是，港资太保守了，内地市场他们看不懂！”“现在拿地就是赚，等政策收紧就晚了！”更有人对着陈启棠的方向小声嘀咕：“都什么年代了，还拿1997年的说事，过时了！”
陈启棠没反驳，只是轻轻笑了笑。他把字条叠好，仔细塞回牛皮纸信封，再放进公文包，动作轻柔得像在呵护一件易碎的珍宝。“我不是要挡大家的财路，”他最后看了林晟一眼，“只是想提醒各位，潮水涨得快，退得也快，到时候没穿裤子的人，想躲都躲不掉。”
说完，他没再停留，转身向会场出口走去。中山装的衣角在人群中轻轻扫过，留下一阵淡淡的檀香——那是他常年用的香薰味道，与会场里的雪茄味、香水味格格不入。他的背影越来越远，直到消失在门口，都没人再上前拦他，只有少数几个冷静的人，看着他的背影，若有所思地皱起了眉头。
林晟看着陈启棠离开的方向，啐了一口，重新举起话筒：“各位别在意，港资就是胆子小！咱们继续说高杠杆的玩法，我跟大家分享一下怎么找信托公司谈‘明股实债’，利率能压到10%以下……”
台下的注意力很快又被拉了回来，掌声和提问声再次响起。有人举着手机录像，有人拿出笔记本飞快地记着，还有几个开发商凑在一起，小声讨论着“下一个地王该拿哪里”。舞台背景板上的“增长新程”四个字，在灯光下显得越发刺眼，仿佛完全没听见陈启棠刚才那句“潮水退尽无完卵”的提醒。
林晟讲完下台时，被一群开发商围了个水泄不通。“林总，您跟哪家信托合作的？能不能介绍一下？”“滨江项目还缺合作伙伴吗？我投2000万，要5%的股份行不行？”林晟被簇拥着，脸上笑开了花，一边递名片一边说：“没问题，咱们晚上一起吃饭，详细聊！”
他没注意到，会场角落里，一个穿灰色西装的年轻人正对着电脑记录——那是《地产周刊》的记者，他在笔记本上写下：“峰会现场，高杠杆论调占绝对主流，港资代表陈启棠以1997年字条警示风险，应者寥寥。行业狂欢之下，风险预警被抛诸脑后。”
记者写完，抬头看向舞台，投影屏上正播放着“2013年1-3月全国房企拿地金额同比增长60%”的数据，红色的增长曲线像一条陡峭的山坡，看不到尽头。他轻轻叹了口气，把笔记本合上——他知道，这条曲线越陡，将来摔下来的人，可能就越惨。
而此时的陈启棠，已经坐进了前往机场的车里。他从公文包里拿出那个牛皮纸信封，再次抽出字条，指尖轻轻拂过上面的字迹。司机问他：“陈总，真不再看看内地的项目了？好多同行都说今年能赚大钱。”
陈启棠把字条放回信封，摇了摇头：“1997年的时候，也没人相信会跌。”他看向窗外，地级市的高楼越来越远，“稳一点，总比摔得粉身碎骨好。”车窗外的阳光正好，却照不进他眼底那层淡淡的忧虑——他知道，这场行业的狂欢，迟早会有落幕的一天，只是不知道，到时候会有多少人，能像他一样，提前躲进安全的港湾。